Все Личные финансы Недвижимость

Узаконивание перепланировки в квартире своими силами

  Начну с дисклеймера: в статье будет описан один конкретный случай без посягательств на глубокое знание темы. Случай произошел в Москве, в других городах и регионах могут действовать свои нормы по перепланировкам. Как бы ни хотелось полностью разобраться, для этого потребуется слишком много времени. И вполне вероятно, что с текущим положением вещей это просто невозможно, так как даже в рассматриваемом довольно простом примере различные организации, которые по роду деятельности должны досконально знать вопрос, не могли прийти к единому мнению, что и как надо делать, и правильно ли оформлены все необходимые документы. Более того, вся эта затея началась с того, что компания «ЦСПН», у которой согласование перепланировок является единственным направлением деятельности, и реклама которой крутится на сайте МосГорБТИ, абсолютно неверно дала оценку сделанной мной в квартире перепланировке (на всякий случай — на картинке не она). Проще говоря, в сфере перепланировок лажают даже самые специализированные специалисты. Также прошу учитывать, что весь процесс занял более полугода, так что в конкретных ценах на  очередной этап могу ошибиться, да и сам процесс за это время мог измениться.

В очередное рефинансирование был сделан очередной оценочный отчет, откуда я узнал, что в квартире присутствует перепланировка, которую невозможно согласовать, а именно демонтаж двери между газофицированной кухней и коридором. Оценочная компания «АБН-Консалт» имеет хорошую репутацию. Для работы по оценке перепланировок в квартире ими была нанята вышеупомянутая компания «ЦСПН», так как согласно закону об оценочной деятельности анализ возможности согласования перепланировок в ответственности оценщика не входит. Обоим компаниям нет оснований не доверять. Рефинансироваться тогда удалось, благо, что была указана стоимость устранения такой перепланировки — десять тысяч рублей. Но за последующий год ЦБ серьезно снизил ключевую ставку, а за ней подешевели и все кредиты. Настало время нового рефинансирования, и было решено привести квартиру в правильное состояние, чтобы в новом оценочном отчете не было ненужных фраз, и просто для порядка. Был найден специалист в этом деле, который сказал, что написанное в предыдущем отчете — чушь, а согласовать такую перепланировку я могу и сам, просто предоставив эскиз с изменениями и заплатив штраф за то, что сначала произвел изменения в квартире, а потом уже обратился в МосЖилИнспекцию.

Первым делом написал в оценочную компанию с просьбой аргументировать, почему их контрагент данную перепланировку считает несогласуемой. Добиться каких-то обоснований не удалось, но договорились, что если я согласую, то они вернут деньги за тот некорректный отчет, который чуть не стоил мне рефинансирования.

Далее конечно гугл и поиск нормативных актов. Самый важный документ: Постановление правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» со всеми изменяющими его документами. В нем самая нужна часть — это приложение 1 «Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах», а точнее раздел 10 этого приложения, где перечисляются недопустимые виды перепланировок. Также важен раздел 2, в котором указаны работы, для которых необходимо подготовить проект. Если перепланировка не относится ни к одному из этих разделов, то ее согласовать можно «по эскизу» своими силами. О такого рода согласовании и пойдет речь дальше.

Также определил список государственных организаций, с которыми мне придется общаться. Это:

  1. МосЖилИнспекция. Она что-то вроде регулятора в перепланировках. Ее задача — определить, корректно ли составлен проект переустройства, возможна ли такая перепланировка в принципе. То есть, это согласующий орган.
  2. БТИ — это «технари». Их задача определить по факту, что все выполнено именно так, как указано в проекте, а также составить техническую документацию по квартире с указанием фактических характеристик.
  3. РосРеестр — он, собственно, ведет реестр недвижимости и характеристик недвижимости.
  4. МФЦ — посредник между вами и МосЖилИнспекцией, а также между вами и Росреестром. С БТИ вы контактируете напрямую лично.

Теперь надо понять, а что в принципе является перепланировкой или переустройством. О чем надо извещать надзорные органы, а о чем нет. И если надо, то каким именно образом.

Перепланировкой является любое изменение в квартире, которое должно быть отражено на поэтажном плане.
Переустройством является изменение инженерного, электрооборудования или изменения сантехники, которые так же меняют план квартиры.
Таким образом, поклейка обоев, перекладка плитки, замена одного унитаза на другой не является ни перепланировкой, ни переустройством и не требуют уведомления каких-либо организаций. А вот снос встроенного шкафа, если он указан на поэтажном плане, перепланировкой уже является.

Далее надо понять, а каким образом можно согласовать перепланировку.
Если изменения подпадают под какой-либо пункт раздела 10 постановления №508-ПП, то все просто — согласовать такую перепланировку невозможно. Точнее, есть некоторые варианты. Например, если вы решили объединить газофицированную кухню с жилой комнатой, то можно сделать плотную раздвижную дверь, которая будет закрываться только на момент инспекции БТИ или жилинспекции. С другой стороны, стоит подумать, а может все-таки не зря такая перепланировка запрещена, и отказаться от нее.
Если изменения в квартире подпадают под раздел 2, то похоже надо будет заказывать проект в сертифицированной компании.
Если же изменения все-таки являются перепланировкой или переустройством, но при этом не подпадают ни под второй, ни под десятый раздел, то значит можно справиться своими силами. Об этом и пойдет речь ниже.

1) Первый шаг — готовится эскиз. Для этого берется поэтажный план с экспликацией и в обычном графическом редакторе красным указываются места демонтажа, а синим — монтаж. Также на этом плане текстом указываются выполненные работы. Начальница окружной МосЖилИнспекции посоветовала убрать с экспликации данные о метраже, чтобы у БТИ не появилось желания перемерить. Но можно и не удалять — если с последнего посещения техника БТИ прошло более пяти лет, то они в любом случае перемеряют.
Очень важный момент: на эскизе надо указать не только перепланировки, которые вы выполнили сами, а вообще все несоответствия между поэтажным планом и реальностью. В моем случае три из шести перепланировок были результатом ошибок в плане, который составлялся кем-то давно в 60-х, 70-х, 80-х и т.д. Пытаться доказывать, что это именно ошибки, а не результат ваших действий, не стоит — ни сам процесс согласования, ни штраф от этого никак не изменится, только потратите время и нервы. Но тут надо трезво оценивать, что стоит указывать, а что нет. Высота потолков, например, у меня по факту оказалась на 10 см выше, чем в документах. Но я резонно решил, что на это всем пофиг, а вот изменение высоты потолков согласовать будет очень сложно. Впоследствии мою теорию подтвердили и в МосЖилИнспекции.

В конечном счете должно получиться что-то вроде этого.

2) Если перепланировка затрагивает газовое оборудование, то необходимо заказать выезд техника МосГаза. В моем случае был перенос газовой плиты. Так как подведенная в квартиру жесткая газовая труба осталась в том же виде и на том же месте, а перенос был за счет гибкого шланга, то никаких проблем это не вызывает. Стоимость услуги — 1 400 рублей. Далее, кстати, платежи за очередные этапы согласования растут в арифметической прогрессии. Срок — пара-тройка дней на приход техника, около трех рабочих дней на изготовление справки, за которой надо будет съездить лично по адресу  Москва, Мрузовский переулок, дом 11, строение 1.
В целом выезд техника — дело полезное. Он что-то заизолировал, дал пару советов. В общем, если наш дом взорвется, то точно не из-за меня.

3) Поход в МФЦ для подачи документов. Список необходимых документов можно посмотреть тут: https://www.mos.ru/pgu/ru/services/procedure/0/0/7700000010000002842/. В простом случае, когда это обычный многоквартирный дом с одним собственником на квартиру, это будут: заявление о согласовании перепланировки из приложения 1 постановления Москвы №508-ПП, сам эскиз в трех экземплярах (для жилинспеции, БТИ и самому собственнику), свидетельство о государственной регистрации права собственности (или выписка из ЕГРН), старый технический паспорт или поэтажный план с экспликацией, паспорт, справка из МосГаза, если были работы с газовым оборудованием, согласие на перепланировку остальных собственников, если таковые имеются. В моем случае о необходимости справки от газовщиков я узнал уже от ЖилИнспекции. Вам же советую сэкономить время и получить эту справку заранее. Срок согласования со стороны МосЖилИнспекции — от 20 до 30 рабочих дней.
На скептицизм сотрудников МФЦ относительно успеха мероприятия по самостоятельному согласованию перепланировки внимание не обращайте.
Стоимость — бесплатно. Что очень не характерно для процесса согласования.

4) В течение недели-двух позвонит инспектор МосЖилИнспекции и договорится о времени приезда. По приезду он проверит, что в эскизе (проекте) все так, как на самом деле, а также выдаст бумаги, необходимые для рассмотрения дела о неузаконенной перепланировке. Так как перепланировка сначала была сделана, а потом начат процесс согласования, то она считается неузаконенной и карается согласно пункту 2 статьи 7.21 КоАП РФ. Если простыми словами, то будет выписан штраф от двух до двух с половиной тысяч рублей. Так как вы сами являетесь с повинной, то штраф будет две тысячи. В бланках стоит указать, что рассмотрение дела позволяете провести без вашего присутствия — не имеет смысла тратить время на бюрократический процесс с заранее известным очевидным результатом.

5) Ждете результата рассмотрения дела, потом процесс продолжается. На время рассмотрения и до предоставления платежки об уплаченном штрафе рассмотрение ваших документов МосЖилИнспекцией приостанавливается. По идее результат рассмотрения дела и постановление о штрафе нужно получать в МФЦ. Но не стоит сидеть и просто ждать — раз в две недели звоните в МосЖилИнспекцию по вашем округу и уточняйте, как там дела, и не нужно ли им чего от вас. Если идти полностью официальным путем, то возврат документов в МФЦ будет в течение месяца, потом надо подавать все заново и ждать еще один — полтора месяца согласования со стороны жилинспекции.
Я надеялся закончить процесс к следующему рефинансированию, но быстро понял, что очень наивен. Поэтому за сроками особо не следил, да и в целом никуда не торопился. Но в какой-то момент осознал, что все мыслимое и немыслимое время закончилось, сроки просрочены, даже с учетом всех приостановок. Снова звонок в окружную МосЖилИнспекцию, там немного переполошились, извинились, посетовали на большую загрузку. Я, как человек честный, сказал, что не переживайте вы так, писать жалобу не собираюсь, рефинансирование, для которого изначально все планировалось, успешно сделал, и в целом до пятницы я абсолютно свободен. В общем, давайте не шашечки с официальными сроками, а ехать. На том конце провода тоже оказались адекватные люди, и для еще одного инспектирования объекта, так как были некоторые вопросы, была готова лично приехать начальник инспекторов в удобное для меня время. Я опять сказал, что человек довольно свободный, так что выбирайте время и день, разве что желательно утром, так что через пару дней снова инспектировали квартиру. И мне тут очень повезло. У начальника инспекторов явно встроен рентген. Она, например, спросила, а точно ли есть выступ вон за тем закрытым сантехническим люком. Я открыл люк, посмотрел и с мыслями «Ни хера себе!» сказал, что да, выступа нет, да и никогда не было (см. выше про доказательства, что это не мое, а это ошибка). Быстро согласились, что без разницы, был или нет, надо просто отметить это на плане. Примерно в том же ключе она указала мне еще на некоторые совсем неочевидные мне моменты и детали, дала очень полезные советы. Эскиз выше, кстати, составлен по ее рекомендациям, так что имеет очень высокий уровень корректности. Если бы не она, то скорее всего БТИ завернуло бы это согласование, а в этом не заинтересована и сама жилинспекция.
Далее ждем результата согласования, который придет в МФЦ. Тут опять надо раз в пару недель позванивать в жилинспекцию и узнавать, как там дела, не пора ли забирать. МФЦ, к сожалению, нотификацию по смс прекратил.

6) Ура, согласование в МФЦ получено. Теперь очередь БТИ. Надо съездить в БТИ по вашему округу и заказать выезд техника. Документы, которые необходимо подать — паспорт, свидетельство регистрации права собственности (или выписка из ЕГРН), все документы, которые забрали из МФЦ. На месте заполняется анкета, где кроме самого выезда техника надо заказать документ, который будет результатом проверки. По факту это или тех. паспорт, или поэтажный план с экспликацией. Отказаться от него нельзя, так что берем поэтажный план, так как он дешевле. В зависимости от метража квартиры стоимость услуги будет в районе пяти тысяч рублей.
В течение пары-тройки дней свяжется техник и договорится о времени выезда. Потом техник приезжает, в независимости от вашего желания делает обмер квартиры. Где-то через неделю забираете экспликацию с поэтажным планом и радуетесь, что фактическая площадь квартиры стала на 0.6 кв.м меньше. Не зря ломали копья!
Или получаете звонок из БТИ, и вам говорят, что на эскизе и в документах от МосЖилИнспецкии чего-то не хватает. Далее идет спор, вы пытаетесь сначала объясниться с БТИ, потом с жилинспекцией, а потом связываете их напрямую, и они там сами друг другу что-то доказывают. У меня в конечном итоге все получилось, но с подписанием какого-то химерного документа, в котором я отказывался от претензий к БТИ в случае, если Росреестр завернет их документы. Черт с ними подписал. Тем более, что в случае вопросов Росреестр будет связываться не с технарями из БТИ, а с МосЖилИнспекцией, так как проект согласовывали они. И так как МосЖилИнспекция явно побольше контактирует с Росреестром, то они лучше знают, как должно быть.

7) Теперь надо уведомить Росреестр об изменениях в характеристиках жилой квартиры. Для этого в БТИ надо лично заказать специальную документацию на электронном носителе информации типа CD-диск. Чтобы не ездить в отделение БТИ лишний раз этот пункт надо совместить с получением обновленного плана квартиры из предыдущего пункта. И дополнительно предоставить следующие документы: свидетельство гос. регистрации права собственности (или выписка из ЕГРН) и в случае ипотечной квартиры справку из банка о том, что он не против перепланировки.
Чувствуете уровень бреда? Для изготовления документации для подачи в Росреестр, который ведет реестр недвижимости и ее владельцев, я должен в Росреестре получить справку, что я являюсь владельцем этой недвижимости, чтобы потом предоставить ее в БТИ, чтобы они подготовили документацию для Росреестра.
А справку из банка требуют не на момент согласования, не на момент инспекции, что все сделано по плану, а на момент, когда перепланировка уже гарантирована произведена, и банк ничего с этим поделать не сможет.
Почему БТИ не может напрямую уведомить Росреестр об изменениях в объекте недвижимости? Почему при возникновении вопросов к документам жилинспекции БТИ начинает звонить собственнику, а не в жилинспекцию? А черт его знает. Потому что вы забыли дополнительно пострадать, полагаю. Ну и деньги нужны.
Но ладно, как бы там ни было, предоставляем эти документы, в зависимости от метража квартиры платим 7-10 тысяч рублей. Да, кстати, все платежи по услугам БТИ предлагается оплатить в автомате, стоящем прямо в отделении. Автомат берет комиссию то ли 5%, то ли 7%. Бесплатный автомат был или сломан, или просто отсутствовал. Можно, конечно, заплатить через интернет-банк, но вряд ли нашелся бы в БТИ человек, который грамотно проконсультировал, что там и куда вбивать. Да и подозреваю, такая платежка могла ввести их в ступор. Так что пусть владелец того автомата подавится черной икрой.
Через пару недель можно забирать результат услуги. Диск будет в конверте. Конверт ни в коем случае нельзя вскрывать, иначе Росреестр может развернуть и надо будет проходить эту часть квеста с ее конской оплатой заново.

8) Последний пункт — подать диск в МФЦ и через неделю-другую забрать бумагу, извещающую, что Росреестр внес изменение.

Поздравляю — перепланировка согласована!

Теперь немного слов о том, для чего это нужно. Наверное, стоило бы с этого начать, но вступление и так получилось несколько затянутым.
Итак, первым делом согласование нужно ипотечникам, так как большая часть банков криво смотрит на слова о неузаконенной перепланировке в оценочном отчете. В моем случае банку было без разницы, благо, что я обсудил проблему с «АБН-Консалт», и они согласились, что не будут указывать невозможность перепланировки, если не могут предоставить обоснование. Более мягкая фраза о том, что перепланировка просто есть, банк полностью устроила.
Также согласование было бы неплохо получить перед продажей квартиры. Обычно покупателям, если они не ипотечники, не интересно, что в квартире расходится с планом. Но они вполне резонно могут попросить скидку за потенциальный вышеописанный геморрой с узакониванием, если оно вдруг понадобится.
В моем же случае оба пункта неактуальны — если и будем продавать, то явно не в ближайшем будущем, а следующего рефинансирования ипотеки в виду повышения кредитных ставок, скорее всего не будет. Так что я все это проделал, видимо, из любви к искусству и для удовлетворения от понимания, что наша квартира возможно единственная в нашем многоэтажном доме, у которой план сходится с фактом. Плюс небольшая компенсация за все услуги — оценочная компания честно вернула деньги после предоставления им документа о согласовании.

Удачи!