Вряд ли кто из тех, что имеют какой-либо долгий кредит, не слышали о рефинансировании. Особенно это касается ипотеки.
Но если вдруг не слышали, то рефинансирование — это оформление нового кредита с целью погасить старый с менее привлекательными условиями, проще говоря, у нового кредита ставка меньше. Обычно рефинансирование проводится с переходом из одного банка в другой. Но бывает, что банк текущего кредита, понимая, что если не снизить ставку, то заемщик уйдет к конкуренту, тоже идет на рефинансирование, то есть на понижение ставки.
И тут есть тонкий момент: надо не перепутать с реструктуризацией. Реструктуризация — это изменение условий кредита, когда заемщик не может обслуживать его по текущим условиям, то есть находится на грани банкротства. В этом случае могут не только понизить ставку, но, например, увеличить срок кредитования, чтобы снизить ежемесячный платеж, дать кредитные каникулы или даже просто простить часть долга, чтобы иметь шанс на возврат хоть какой-то его части. Реструктуризация очень плохо сказывается на кредитной истории заемщика. Вероятность получить новый кредит будет очень мал.
Теперь от теории к практике. Первая особенность рефинансирования: если текущий банк согласен провести рефинансирование, то надо обязательно уточнить, а не будет ли это по факту реструктуризацией. Так, например, своих клиентов подставляет Сбербанк. И скорее всего большинство других банков тоже, так как ЦБ понижение ставки по уже выданному кредиту рассматривал именно как реструктуризацию и, возможно, требует, чтобы и сам банк считал так же во всех контекстах, включая кредитную историю заемщика. В январе этого года, учитывая ситуацию со стремительным падением кредитных ставок, ЦБ заявил, что более не будет рассматривать понижение ставки как минимум по ипотечным кредитам с хорошей историей как реструктуризацию. Но одно дело сказать, другое сделать. Вполне вероятно, что какие-то банки не поменяют свои процессы и будут и далее трактовать уменьшение процента как реструктуризацию из-за своей неповоротливости. Какие-то банки решат не рисковать, боясь санкций ЦБ, если юристы банка не так растолкуют слова ЦБ.
Вторая особенность в нынешних реалиях: самое время рефинансироваться как минимум ипотечникам! Дальнейшее падение ставок будет максимум на полпроцента, так как они плотно завязаны на ключевой ставке, по которой ЦБ объявил цель в 6-7%. Текущее значение 7.25%. Также надо учитывать, что заявление по ссылке было сделано до апрельских санкций и катаклизма с рублем. Расхожее мнение, что в этом году максимальное понижение ставки будет до 6.75%, причем произойдет это в два этапа: с большой вероятностью в июне, а потом ближе к концу года. Причем в отличие от предыдущих понижений в эти разы банки могут решить не корректировать ставки для населения, опять же из-за новой экономической реальности с ослабленным рублем и обширными санкциями. В любом случае ждать еще минимум полгода теоретического снижения на 0.5% выйдет себе дороже, так как все это время придется платить по старой высокой ставке. Текущие предложения на ипотечном рынке уже начинаются от 8.7%, если не брать в расчет гос. программы по поддержке семей с детьми. Это вполне приемлемые на мой взгляд условия, так что буду рефинансироваться и сам. Надеюсь что этот третий рефинанс и четвертый банк станут последними 🙂
Третья особенность: в последнее время банки все меньше промышляют разного рода комиссиями и скрытыми платежами за выдачу кредита, за перевод в другой банк и т.д. Это существенно снижает расходы на рефинансирование, но надо понимать, что они все равно будут: новая оценка недвижимости, возврат только части неиспользованной старой страховки, пошлина, возможно доверенности и т.д. Так что надо оценить, а стоит ли рефинансировать оставшийся небольшой остаток, или разовые расходы на эту операцию окупятся только через несколько лет. То есть надо учитывать общую картину рефинансирования, а не только напрямую сравнивать старую и новую ставки. Тем более что тот же ДельтаКредит имеет программу по законному введению в заблуждение заемщиков: предлагает понизить ставку по ипотеке, заплатив разовый внушительный платеж. Например, для понижения ставки на 1.5% нужно сразу выложить 4% от тела кредита. Такой маневр при условии отсутствии досрочных погашений и, естественно, рефинансирования окупится только через шесть лет. Но об этом будет отдельная статья, так как тема довольно сложная и важная.
И для тех, кто дочитал до конца, таблица, составляемая коллективным разумом, с лучшими предложениями на рынке рефинансирования ипотечных кредитов. Таблица открыта всем для редактирования. Если кто будет хулиганить, придется доступ закрыть, а хулиганство откатить, благо Гугл позволяет это делать очень удобно.
Мой выбор — банк Центр-Инвест. Предлагает 9%, если размер кредита менее 50% стоимости недвижимости, а также не требует никакого страхования даже предмета залога. И похоже он единственный имеет такие условия по страхованию.